Por que a parcela cresce mais do que a renda
Contratos habitacionais são de longo prazo, com correção monetária, juros remuneratórios, seguros obrigatórios e taxas administrativas. Pequenas diferenças de cálculo, multiplicadas por vinte ou trinta anos, produzem impactos muito grandes.
Nem toda diferença é ilegal. Boa parte simplesmente decorre do que foi contratado. Por isso o trabalho começa lendo o contrato e o extrato de evolução da dívida, e não presumindo abuso.
Pontos que costumam ser examinados
Sistema de amortização
SAC ou Tabela Price, e se a amortização vem sendo aplicada conforme o contrato.
Índice de correção
TR, IPCA ou poupança — e se o índice praticado é o efetivamente pactuado.
Capitalização de juros
Forma de incidência dos juros e sua compatibilidade com o que foi contratado e com a jurisprudência.
Custo Efetivo Total
Se a taxa realmente cobrada corresponde à informada na contratação.
Seguros e tarifas
MIP, DFI, taxa de administração e demais encargos: se foram informados, se houve venda casada e se os valores se sustentam.
Encargos da mora
Multa, juros moratórios e honorários exigidos em caso de atraso.
Tem dúvida se isso se aplica ao seu caso? Pergunte diretamente.
Falar agoraCaminhos possíveis
Identificado um ponto passível de discussão, nem sempre a via judicial é a mais indicada. As alternativas costumam ser:
Negociação administrativa
Tratativa direta com a instituição financeira para recomposição do contrato, alongamento de prazo ou renegociação do saldo. Mais rápida e menos onerosa.
Ação revisional
Discussão judicial das cláusulas e encargos, com pedido de recálculo do saldo devedor. Indicada quando a via administrativa se esgota.
Defesa em execução
Quando já existe cobrança judicial, os mesmos pontos podem ser levantados como matéria de defesa.
O que a revisão não é
É importante ser transparente: revisão não significa cancelamento da dívida nem suspensão automática das parcelas. O objetivo é verificar se o valor cobrado corresponde ao contratado e ao permitido pela legislação.
Também não há como afirmar de antemão que existirá redução. A conclusão só surge depois da análise dos números do seu contrato.